Рынок жилья городов Сибири: итоги кризисного 2008 года.
Полгода вверх, полгода вниз
Весь минувший год рынок жилой недвижимости «лихорадило». Если в начале 2008 года цены предложения на вторичном рынке жилья в большинстве городов продолжали расти, то осенью тенденция сменилась на противоположную: впервые за много лет падение цен стало очевидным. В результате, рынки закончили год с отрицательной динамикой, поскольку осенне-зимнее снижение цен свело на нет рост, отмеченный в первом полугодии.
График (ниже) наглядно показывает, как именно вели себя цены на протяжении 2008 г. в Новосибирске и Красноярске (ценовая динамика этих городов довольна типична и для ряда других сибирских региональных центров). Видно, что в первом квартале цены росли, затем рост замедлился на фоне летнего спада спроса. Перед осенью продавцы, надеясь на традиционное оживление рынка, сыграли на повышение. Но последний квартал года показал резко негативную динамику цен.
Обратимся теперь к статистике изменения цен за год в 6 крупных городах Сибири. За последние 5 лет средние цены в них выросли с 10-16 тыс. руб. до 40-59 тыс. руб. за 1 кв.м. Рост составил от 3,3 до 5 раз (среди лидеров роста – Кемерово и Красноярск).Рост цен, начавшийся в городах Сибири в 2000 году, после преодоления последствий предыдущего кризиса, продолжался вплоть до 2007 г.
Как видно из следующего графика, во всех городах, кроме Кемерово и Новосибирска, в 2008 году цены снизились. Самое существенное снижение было отмечено в Барнауле (минус 12,4%) и Омске. При этом речь идет о номинальных ценах, реальные цены с учетом инфляции (13,3% в 2008 г.) снизились еще сильнее.
Кемерово: рост на фоне кризиса
Почему же «устоял» в этой стихии город Кемерово, цены в котором за год выросли на 17,5%? Ответ на этот вопрос дает теория о смене циклов на рынке недвижимости. В каждом городе традиционные циклы «рост цен - замедление роста- ценовая стагнация – рост цен» идут по-разному: в разное время и с разной динамикой. Если по каким-то причинам цены растут слишком быстро – значит, период дальнейшей ценовой стагнации будет более долгим. При слишком быстром росте цен растет вероятность их снижения в будущем, так как высокие цены приводят к снижению спроса, и для восстановления «правильного» соотношения числа продавцов и покупателей цена должна снизиться.
Если же цены в городе растут медленно, спрос на недвижимость сохраняется на примерно постоянном уровне, что создает предпосылки для дальнейшего постепенного роста – выходит, что цены растут «медленно, но верно».
Так вот – в последние 4 года рынок Кемерово вел себя по принципу роста «медленно, но верно» - в отличие от других городов, здесь не было отмечено резких ценовых скачков. Например, в 2007 г. прирост средней цены предложения в Кемерово составил всего 23% (для сравнения – в Красноярске – 71%). Поэтому даже в кризисном 2008 году средняя цена продолжила расти.
«Сибирская Америка»
Иначе сложилась ситуация в Барнауле. Можно в шутку сказать, что этот город – небольшая сибирская Америка с ее ипотечным «пузырем».
На графике (ниже) видно, что к началу 2007 года Барнаул практически догнал по средней цене Новосибирск. А ведь Новосибирск – столица округа, город-миллионник, с населением более чем в два раза превышающим Барнаул.
Как же такое могло случиться?
Ответ кроется в данных по числу ипотечных кредитов:
Казалось бы, на этом графике Алтайский край не выглядит «перекредитованным». Однако здесь нужно внести экспертные поправки: кредиты на покупку жилья выдаются в основном жителям городов (а в Алтайском крае значительная доля населения проживает в сельской местности). Если внести эти поправки, то можно получить следующие данные:
Из этого графика (выше) видно, что и в 2006, и в 2007 годах Барнаул был в числе лидеров в области ипотеки. Об этом говорили и краевые власти - естественно, в положительном ключе. Если просуммировать объем выданных кредитов за 2 года, картина станет еще более ясной:
Таким образом, по нашей оценке, Барнаул обогнал все соседние сибирские города по объему выданных кредитов в пересчете на одного жителя.
Это привело к тому, что барнаульский рынок жилья стремительно «разогрелся» до новосибирских цен (в 2006 г. цены выросли на 83%). В результате, цены оказались завышенными, и спрос сократился. Рост объемов ипотечного кредитования закономерно привел к снижению качества портфеля: Алтайский край вышел в лидеры по числу просроченных кредитов - 17,5% на 1 января 2009 г. (при среднем по России показателе 8%).
Результатом стало снижение цен, которое продолжается в Барнауле уже без малого 2 года – с апреля 2007 г. Надо сказать, что столь затяжного периода снижения цен за последние 8 лет не было замечено больше ни в одном из крупных городов Сибири, так что рынок жилья Барнаула в этом аспекте уникален.
Где выше?
По состоянию на декабрь 2008 г., самые высокие цены среди городов Сибири – в Новосибирске, где они составили 59,4 тыс. руб. за 1 кв.м. Немного отстали Кемерово (53,8 тыс. руб.) и Красноярск (53,1 тыс. руб.). Самые низкие средние цены – в Барнауле (39,8 тыс. руб.).
Парадоксы ценовых волн
Логично было бы предположить, что в периоды резкой активизации рынка жилья растет спрос, цены и число сделок. Для того, чтобы понять, как связано число сделок с ценами на вторичном рынке жилья, мы проанализировали данные по Новосибирску.
На следующем графике (ниже) можно увидеть сглаженные тренды индекса средней цены и индекса числа сделок:
Этот график говорит нам о том, что с ростом темпов роста цен на жилье происходит снижение темпов роста числа сделок, и наоборот. Это позволяет предположить, что рост цен (как и их снижение) – скорее результат «общественного мнения», а не роста числа покупателей на рынке. Кроме того, этот график подтверждает наличие у игроков рынка инертности мышления: они с запаздыванием воспринимают изменение рыночных тенденций. И, даже когда число покупателей сокращается, продавцы какое-то время по инерции продолжают повышать цены, таким образом еще сильнее «отрываясь от реальности». В результате, наступает коррекция рынка.
По материалам исследований компании RID Analytics и открытым данным.
При частичном или полном использовании ссылка на источник обязательна.