Не та элита (www.realty.ngs.ru, январь 2017г.)
Руководитель RID Analytics Елена Ермолаева о том, как новосибирские новостройки делятся по классам и почему в городе нет элитного жилья.
Базу данных о новосибирских новостройках мы ведем с 2002 года — о площадях, ценах, этапах строительства. О разделении домов на классы задумывались уже давно, но строящиеся дома так разнообразны, что провести границы между классами бывает сложно: есть дома, построенные с высоким качеством, но почти без своей территории. Или слабо обеспеченные парковками. Или с неинтересной типовой архитектурой и унылым фасадом.
Впрочем, подобная классификация уже существует — это совместная разработка Российской гильдии риэлторов и Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, «Единая классификация многоквартирных жилых новостроек по качеству», в тестировании которой в 2012 году нам довелось поучаствовать.
Классификация выглядит как довольно объемная таблица, которая делит все новостройки на 4 класса: эконом, комфорт, бизнес и элита. Для каждого обозначены свои характеристики: так, в элитном классе площадь квартир должна быть не менее 60 кв. м, в квартире должно быть не менее двух санузлов, обязательна очистка воздуха и воды, на территории — ландшафтный дизайн. Естественно, для этого класса обязательна высокая обеспеченность парковками, причем доступ в паркинг должен быть без выхода на улицу.
Есть у классификации и нюанс: она описывает именно качество дома, а не его местоположение. В идеале, конечно, должна получиться такая картина: в доме, который выше классом, и квартиры дороже. Но на практике видно, что это не так: есть дома низкого качества, с небольшими квартирами, которые расположены в центре и продаются по максимальной цене. И есть дома с высоким качеством строительства в районах чуть дальше от центра, со значительно более низкой ценой. Но пока оставим это за скобками и вернемся к качеству домов.
По нашим данным на конец 2016 года, из примерно 370 строящихся домов порядка 71 % новостроек в Новосибирске можно отнести к эконом-классу, 27 % попадают в комфорт-класс, и лишь 2 % новостроек (9 домов) могут быть признаны бизнес-классом. Ни одного дома с качеством, соответствующим элитному классу, в Новосибирске на этапе строительства нет.
В принципе, эта ситуация не уникальна: в Омске и Екатеринбурге, где тоже применялась данная классификация, элитных новостроек аналитики тоже не обнаружили.
Многие дома, которые строятся с относительно высоким качеством, попали в эконом-класс, потому что в них есть квартиры малой площади. Это логично: часто малая площадь выливается в большое число квартир на одной площадке, очереди на лифт, нехватку парковочных мест.
Что же касается цен на квартиры в зависимости от класса, то разбег получился очень большим. Так, в эконом-классе цена за квадратный метр варьируется от 24,5 до 83,2 тыс. руб. за кв. м, в комфорте — от 36 до 111 тыс., а в бизнесе — от 65,1 до 126,1 тыс. руб. Выходит, что порой можно купить бизнес-класс дешевле эконома — здесь вносит свой вклад местоположение дома.
Как правило, при покупке новостройки мы смотрим на основные характеристики: цену, местоположение дома, его планировку, наличие парковки. А те показатели, которые указаны в классификации, начинают влиять на качество жизни уже после того, как мы начинаем в этом доме жить. Поэтому имеет смысл заглянуть в классификацию и понять, из чего складывается разница домов по качеству, и на какие дополнительные параметры можно посмотреть при выборе квартиры в новостройке.
Елена Ермолаева, руководитель компании RID Analytics
Источник: http://realty.ngs.ru/experts-notion/50254371/